Lavori edili: la d.i.a e il permesso di costruire
Lavori edili: la d.i.a e il permesso di costruire
Scheda Pratica di Rita Sabelli
14 settembre 2009
Prima di iniziare un qualsiasi intervento edilizio e’ necessario conoscere a quale categoria appartiene il tipo di intervento che vogliamo eseguire, poiche’ differenti sono le regole e gli obblighi cui adempiere.
Bisogna distinguere tra:
Lavori di MANUTENZIONE ORDINARIA, per i quali non e’ necessaria alcuna autorizzazione ne’ comunicazione preventiva, salvo particolari disposizioni comunali.
Sono considerate “attivita’ di edilizia libera” anche quelle volte all’eliminazione delle barriere architettoniche, a condizione che non comportino la realizzazione di rampe o ascensori esterni, oppure di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio.
Lavori di MANUTENZIONE STRAORDINARIA, RESTAURO e RISANAMENTO CONSERVATIVO, RISTRUTTURAZIONE, RISTRUTTURAZIONE URBANISTICA, per i quali invece e’ previsto -a seconda dei casi- l’obbligo di presentare la D.I.A. (denuncia inizio delle attivita’) oppure di richiedere il “permesso di costruire” (ex “concessione edilizia”).
In alcuni casi e’ anche necessario munirsi del “certificato di agibilita’”.
Prima di passare alla trattazione delle regole e’ bene precisare che:
- al di la’ delle regole generali dettate dalla legge nazionale, che e’ bene conoscere, nella pratica deve essere fatto riferimento alla normativa regionale e locale.
- in tal senso e’ bene sapere che attualmente molte regole stanno cambiando, a seguito del “recepimento” da parte delle Regioni del cosiddetto “piano casa” del Governo.
Maggiori informazioni piu’ avanti, nella sezione dedicata al PIANO CASA.
DEFINIZIONI ED ESEMPI
Il riferimento per capire quali siano i lavori che rientrano nelle suddette categorie e’ il Testo unico dell’edilizia” (d.p.r.380/01 art.3).
MANUTENZIONE ORDINARIA
Definizione di legge: “gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.
ESEMPI: rifare il tetto (con gli stessi materiali), rifare il pavimento, rinnovare il bagno, ritinteggiare la facciata, rinnovare il bagno, installare un’antenna tv, sostituire una finestra (senza alterare la struttura), sostituire la pavimentazione, sostituire un ascensore (senza modifiche), installare un impianto di riscaldamento autonomo (comunicando il calcolo del consumo energetico). Sono “liberi” da adempimenti anche gli interventi volti all’eliminazione delle barriere architettoniche senza realizzazione di rampe ed ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio.
MANUTENZIONE STRAORDINARIA
Definizione di legge: “le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonche’ per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unita’ immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso.
ESEMPI: realizzazione di servizi igienico-sanitari oppure tecnologici, installare centrali termiche od ascensori, l’abbattimento di muri divisori interni (non portanti!!) così come la loro costruzione, l’apertura di finestre.
Naturalmente, nel caso che questi interventi portino delle modifiche alla struttura originaria (lavori dunque di una certa entita’, non semplici riparazioni) non potranno rientrare nelle opere di manutenzione ordinaria. Non vi rientrano, per esempio, lavori fatti per coprire una terrazza o per ricavare una terrazza a tasca demolendo una parte del tetto.
RESTAURO e RISANAMENTO CONSERVATIVO
Definizione di legge: “gli interventi edilizi rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalita’ mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano destinazioni d’uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio”.
ESEMPI: chiedere un cambio di destinazione dell’immobile e dunque effettuare quegli interventi che ne consentono l’adeguamento alla nuova destinazione, sostituire eliminare od inserire quegli elementi accessori e quegli impianti richiesti dall’uso specifico dell’edificio.
RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA
Definizione di legge: “gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica”.
ESEMPI: tutti i lavori di trasformazione di un edificio con i quali si giunta ad ottenere una struttura che sia, in parte o del tutto, nuova. Gli elementi costituenti l’edificio possono subire modificazioni ed aggiunte arrivando -nelle villette unifamiliari- a poter addirittura ampliare la superficie -dove e come consentito dai piani regolatori-(e comunque fino ad un massimo del 20%).
RISTRUTTURAZIONE URBANISTICA
Definizione di legge: “si tratta di interventi di nuova costruzione, di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio non rientranti nelle categorie precedenti.”
Sono lavori che hanno l’obiettivo di sostituire l’edificio od addirittura gli edifici, portando cosi’ ad una modifica del palazzo, dell’isolato, della stessa rete stradale. E’ un tipo di intervento che, data la sua portata, interessera’ meno il privato cittadino.
ESEMPI: le modifiche all’area di un supermercato o di una fabbrica, oppure ad una stazione ferroviaria.
LA D.I.A.
La DIA (denuncia inizio attività) e’, in parole povere, una procedura semplificata per eseguire interventi edilizi. Non deve seguirvi un permesso o un’autorizzazione, e’ una semplice comunicazione con la quale si avvisa l’amministrazione comunale relativamente ai lavori, alla loro durata -e conformita’ al piano regolatore e alle leggi- e a chi li esegue. Per la DIA, al contrario del permesso di costruire, vale il principio del silenzio-assenso.
Ovviamente l’amministrazione puo’, effettuati i controlli del caso, non solo impedire che i lavori inizino ma anche monitorarli ed eventualmente interromperli.
E’ necessario chiederla per tutti gli interventi non riconducibili ad attivita’ di edilizia libera (essenzialmente le manutenzioni ordinarie) oppure a permesso di costruire (si veda piu’ avanti).
E’ quindi necessaria per interventi di:
- manutenzione straordinaria;
- restauro e risanamento conservativo;
- ristrutturazione edilizia (*).
(*) Attenzione! Puo’ essere presentata la Dia anche se gli interventi di ristrutturazione edilizia portano ad un edificio in tutto o in parte diverso dal precedente e comportando aumento di unita’ immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso (vedi piu’ avanti la sezione dedicata ai nuovi poteri della Dia).
Occorre invece il permesso di costruire se la modifica comporta mutamenti di destinazione d’uso (salvo diverse disposizioni regionali).
Note:
- per gli immobili storici e per gli edifici ubicati in zone sottoposte a vincoli (architettonici, artistici, ambientali o paesaggistici) sono previste particolari interdizioni e adempimenti (a cominciare dalla necessita’ di allegare i dovuti nulla osta). E’ bene verificare il regolamento edilizio locale ed informarsi presso lo sportello unico dell’edilizia del comune.
- per conoscere i nuovi poteri della Dia (“Super Dia”) si veda piu’ avanti.
PROCEDURA
La DIA va presentata almeno trenta giorni prima di dare avvio ai lavori, presso lo sportello unico dell’edilizia del Comune, allegando il progetto ed una relazione dei lavori redatta da un progettista abilitato (ingegnere, architetto, geometra o perito). I documenti devono rilevare la conformita’ delle opere al regolamento edilizio, alle norme di sicurezza e a quelle igienico-sanitarie.
Deve essere precisata l’impresa che eseguira’ i lavori e la data di ultimazione degli stessi. Essa e’ valida per massimo tre anni e se i lavori non finiscono entro tale termine deve essere presentata nuova DIA.
Lo sportello dell’edilizia nei 30 giorni suddetti esegue una serie di verifiche. Se viene riscontrata l’assenza di una o piu’ delle condizioni stabilite oppure la violazione dei regolamenti edilizi locali o delle normative edilizie, l’ufficio provvede a notificare all’interessato un ordine motivato di non effettuare il lavoro.
In questo caso puo’ in seguito essere presentata una nuova DIA con le modifiche e/o integrazioni necessarie.
Alla fine dei lavori, il progettista o un tecnico abilitato rilascia il certificato di collaudo finale che va presentato allo sportello unico, per attestare la conformita’ dell’opera al progetto. Cio’ insieme alla ricevuta dell’avvenuta presentazione della variazione catastale conseguente alle opere oppure -in alternativa- una dichiarazione che le stesse non hanno comportato modifiche del classamento catastale.
Nel particolare caso di DIA inerente lavori di riparazione od eliminazione di lesioni strutturali che possono compromettere la statica dell’edificio, la procedura e’ diversa, diciamo d”urgenza”. In questo caso, data la necessita’ di agire in fretta prima che decorrano i 30gg, ci si puo’ rivolgere ai Vigili del fuoco per il rilascio di una perizia da allegare alla DIA. Rimane l’obbligo di allegare anche il progetto.
Il discorso cambia ovviamente nel caso in cui i vigili ritengano di dover sgombrare l’edificio e dichiararlo inagibile, oppure nel caso in cui addirittura ordinino di demolirlo. In tali casi ogni lavoro e’ di solito bloccato.
VIOLAZIONI
Se vengono realizzati interventi in assenza o in difformita’ della DIA viene applicata una sanzione pari al doppio dell’aumento di valore dell’immobile conseguente alla realizzazione degli interventi stessi, sanzione di minimo 516 euro.
Se si tratta di interventi di restauro e risanamento conservativo eseguiti su immobili vincolati l’autorita’ vigilante sui vincoli puo’ disporre la rimozione delle opere e l’applicazione di una sanzione aggiuntiva variabile da 516 a 10.329 euro.
Se l’intervento e’ comunque conforme al piano urbanistico locale e alle norme edilizie, il responsabile dell’abuso o il proprietario dell’immobile possono ottenere una “sanatoria” versando una somma stabilita dall’ufficio comunale in relazione alla variazione di valore dell’immobile, e variabile da 516 a 5.164 euro.
La Dia presentata tardivamente, quando l’intervento e’ in corso di esecuzione, comporta invece il pagamento di una sanzione di 516 euro. Ovviamente l’ufficio preposto, se rileva irregolarita’, puo’ far interrompere i lavori.
La mancata presentazione della DIA non comporta, in alcun caso, l’applicazione di sanzioni penali (ammende e arresto). Se ve ne sono i presupposti possono invece essere applicate le sanzioni previste in caso di violazioni in materia di permesso di costruire (vedi piu’ avanti).
IL PERMESSO DI COSTRUIRE (ex CONCESSIONE EDILIZIA)
Il rilascio del permesso di costruire e’ necessario per
- interventi di nuova costruzione;
- interventi di ristrutturazione urbanistica;
- interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un edificio del tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino un aumento di unita’ immobiliari, modifiche di volume, di sagoma, di superficie, etc., oppure che comportino mutamenti della destinazione d’uso.
Sono le Regioni che stabiliscono con proprie leggi quali interventi, o mutamenti d’uso, sono subordinati al rilascio del permesso di costruire o della DIA;
DOVE
Il permesso di costruire e’ rilasciato dietro presentazione di domanda allo “sportello unico dell’edilizia” del Comune ove si trova l’immobile oggetto di intervento. Vanno allegati i progetti richiesti dal regolamento edilizio nonche’ un’autocertificazione circa la conformita’ del progetto alle norme igienico-sanitarie.
Presso lo specifico ‘ufficio, o sul sito del Comune, si possono trovare precise istruzioni su come va compilata la richiesta e cosa va allegato.
Il permesso e’ rilasciato al proprietario dell’immobile o a chi ha titolo per chiederlo. Esso e’ irrevocabile, trasferibile agli eredi, e non incidente sulla titolarita’ della proprieta’ o di altri diritti reali relativi agli immobili realizzati per effetto del suo rilascio.
Ovviamente il suo rilascio dipende strettamente dalle previsioni contenute nei regolamenti locali (piani regolatori), ed e’ fatto nel rispetto delle leggi e dei regolamenti, sia nazionali che locali.
Nel permesso di costruire sono indicati i termini di inizio e ultimazione dei lavori, Il termine di inizio non puo’ essere superiore ad un anno dal suo rilascio, e quello di ultimazione non puo’ superare i tre anni dall’inizio dei lavori.
Entrambi i termini possono essere prorogati per fatti sopravvenuti ed estranei alla volonta’ dell’intestatario.
Se i termini decorrono decade il diritto per la parte di opere non eseguite tranne il caso in cui, prima della scadenza, venga ottenuta una proroga. Altrimenti i lavori non possono riprendere finche’ non e’ stato rilasciato un nuovo permesso.
Un nuovo piano regolatore che contrasti con gli interventi edilizi potrebbe far decadere il permesso, a meno che i lavori non siano gia’ partiti e non si concludano entro tre anni.
Il permesso di costruire non conforme alle norme e ai regolamenti edilizi puo’ essere annullato dalla Regione entro 10 anni dalla sua adozione, con ordine di interruzione dei lavori e, dopo sei mesi, di demolizione degli stessi.
COSTI
Il rilascio del permesso comporta il pagamento degli oneri di urbanizzazione e di un contributo di costruzione pari ad una frazione del costo di costruzione (o di intervento).
Gli oneri di urbanizzazione sono una sorta di partecipazione del cittadino alle spese di urbanizzazione che il Comune sostiene per il territorio e devono essere pagati dalla persona a cui e’ intestato il permesso di costruire. Devono essere liquidati all’atto del rilascio del permesso e possono essere, su richiesta, rateizzati.
Il loro importo varia sia rispetto alla zona di azione sia rispetto al tipo di lavori. Sono normalmente espressi in euro per mq.
Il contributo di costruzione invece viene determinato in percentuale (variabile dal 5 al 20%) rispetto ai costi di costruzione o di intervento, maggiorato secondo le classi di edificio.
Le tabelle dei due oneri spesso si trovano sui siti stessi dei comuni, nel settore dedicato all’edilizia.
TEMPI
Lo “sportello unico dell’edilizia” comunica al richiedente -entro 10gg dalla presentazione della domanda- il nominativo del responsabile del procedimento, persona a cui rivolgersi per ogni richiesta inerente la pratica.
Le domande vengono gestite in ordine di presentazione ed entro 60 gg dalla presentazione il responsabile del procedimento formula una “proposta di provvedimento”. Entro lo stesso termine il responsabile puo’ chiedere che la documentazione allegata venga integrata o che il progetto venga modificato. Le integrazioni vanno fatte entro i successivi 15 gg e fino al quel momento il termine per emettere la proposta di provvedimento si sospende.
Il provvedimento finale e definitivo viene emesso -e notificato al richiedente- entro 15gg dall’emissione della “proposta di provvedimento”. L’atto viene anche pubblicato sull’albo pretorio, e i suoi estremi devono figurare in un cartello esposto presso il cantiere, secondo le modalita’ previste dal piano regolatore.
Tutti i suddetti termini sono raddoppiati per i Comuni con piu’ di 100.000 abitanti e per i progetti particolarmente complessi.
IN CASO DI “SILENZIO”
Se il termine per l’emissione del provvedimento definitivo decorre inutilmente la domanda si intende rifiutata (con il cosiddetto silenzio-rifiuto). In tal caso le persone interessate possono presentare un’istanza (per raccomandata a/r) allo sportello unico per chiedere che il responsabile del procedimento si esprima entro 15 gg.
Se anche questo termine decorre inutilmente e’ possibile chiedere un intervento “sostitutivo” agli organi regionali (giunta regionale) i quali dovranno nominare un commissario “ad acta” che dovra’ pronunciarsi entro 60 giorni. Se anche questo termine decorre inutilmente la pratica dovra’ intendersi come definitivamente rifiutata.
Ovviamente la parte interessata che ritiene di essere in possesso di presupposti validi per una causa e’ libera di rivolgersi, in ogni momento, all’autorita’ giudiziaria.
Detto questo, e’ consigliabile cercare di sollecitare il Comune silenzioso, fin dal primo momento, rivolgendosi al difensore civico.
VARIAZIONI IN CORSO D’OPERA
Se durante i lavori si manifestano delle varianti che non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, non modificano la destinazione d’uso e la categoria edilizia, non alterano la sagoma dell’edificio e non violano le prescrizioni dettate dal permesso di costruire, puo’ essere presentata una semplice DIA.
VIOLAZIONI E SANZIONI
Se vengono realizzati interventi in totale difformita’ dal permesso di costruire -o in assenza dello stesso- l’ufficio comunale puo’ disporre la demolizione o la rimozione dell’opera, a seconda dei casi, e in caso di mancato rispetto dell’ordine puo’ confiscare l’edificio.
A seconda dei casi (per esempio se non si ottempera all’ordine di demolizione o rimozione) possono seguire anche azioni penali da parte degli organi regionali (ammenda variabile variabile da 10.328 a 103.290 euro ed arresto fino a 2 anni.
In caso di ristrutturazioni edilizie non rimosse entro il termine stabilito, il Comune puo’ provvedere direttamente a spese di chi ha commesso la violazione. Se la rimozione non e’ possibile viene applicata una sanzione pari al doppio dell’aumento di valore dell’immobile.
Se le opere sono state eseguite su immobili vincolati vi e’ una sanzione aggiuntiva, applicabile dalle autorita’ competenti a vigilare sull’osservanza del vincolo, variabile da 516 a 5164 euro.
Qualora gli interventi abusivi o eseguiti in difformita’ al permesso di costruire siano comunque conformi alle norme edilizie e ai regolamenti locali, e’ possibile chiedere un permesso “in sanatoria”, pagando il contributo di costruzione in misura doppia. La richiesta va presentata in Comune e il permesso si intende concesso se il responsabile dell’ufficio risponde positivamente entro 60gg. Cio’, in ogni caso, prima di ogni accertamento o applicazione di sanzioni.
Il mancato pagamento del contributo di costruzione invece comporta l’applicazione di sanzioni decise dalle Regioni. Queste non possono essere inferiori – o superiori al doppio- di:
- 10% del contributo non versato se si paga lo stesso entro 120 gg dalla scadenza;
- 20% del contributo non versato se si paga lo stesso entro 180 gg. dalla scadenza;
- 40% del contributo non versato se si paga lo stesso entro 240 gg. dalla scadenza.
Se il pagamento era rateizzato le sanzioni si applicano nei riguardi dei pagamenti delle singole rate.
Decorso inutilmente il termine di 240 gg dalla scadenza il Comune puo’ provvedere alla riscossione coattiva.
I NUOVI POTERI DELLA DIA
Per alcuni tipi di attivita’ per le quali normalmente occorrerebbe il permesso di costruire, la legge consente di presentare in alternativa la Dia, che in questi casi viene ancora chiamata “Super Dia” (per i maggiori poteri che ha) nonostante ad oggi si tratti dello stesso documento.
Nella forma attuale questa Dia coincide con la normale Dia disciplinata dal testo unico dell’edilizia, i cui poteri sono stati incrementati grazie alle modifiche apportate dal d.lgs. 301/02 (decreto a sua volta emesso a seguito delle disposizioni della legge delega 443/01).
Il documento e le sue modalita’ di rilascio, quindi, non cambiano. Sono solo cambiati i suoi poteri.
Sono sottoponibili alla DIA:
- gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino aumento di unita’ immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso;
- gli interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica qualora siano disciplinati da piani attuativi comunque denominati, ivi compresi gli accordi negoziali aventi valore di piano attuativo, che contengano precise disposizioni plano-volumetriche, tipologiche, formali e costruttive, la cui sussistenza sia stata esplicitamente dichiarata dal competente organo comunale in sede di approvazione degli stessi piani o di ricognizione di quelli vigenti; qualora i piani attuativi risultino approvati anteriormente all’entrata in vigore della legge 21 dicembre 2001, n. 443, il relativo atto di ricognizione deve avvenire entro trenta giorni dalla richiesta degli interessati; in mancanza si prescinde dall’atto di ricognizione, purché il progetto di costruzione venga accompagnato da apposita relazione tecnica nella quale venga asseverata l’esistenza di piani attuativi con le caratteristiche sopra menzionate;
- gli interventi di nuova costruzione qualora siano in diretta esecuzione di strumenti urbanistici generali recanti precise disposizioni plano-volumetriche.
(Fonte: Testo unico dell’edilizia, art.22 comma 3)
Note:
- le Regioni a statuto ordinario possono ampliare ulteriormente il potere della Dia.
- gli interventi di cui sopra, pur se viene presentata la DIA, sono comunque sottoposti al contributo di costruzione gia’ visto.
- se gli immobili interessati sono sottoposti a vincoli storici-artistici-paesaggistici o ambientali, occorre il rilascio degli specifici pareri e autorizzazioni.
- le sanzioni applicabili rimangono quelle previste per i permessi di costruire (rimozione o demolizione se gli interventi sono eseguiti in difformita’ o in assenza della Super Dia, sanzione pecunaria pari al doppio dell’aumento di valore dell’immobile, sanzioni penali, etc.etc.).
In conclusione:
Per tutto cio’ che riguarda le modalita’ e tempi di rilascio della DIA si veda il settore della scheda dedicato alla DIA.
Per cio’ che riguarda invece gli accertamenti e le sanzioni, il settore utile e’ quello del permesso di costruire.
IL CERTIFICATO DI AGIBILITA’
E’ il documento che attesta le condizioni di sicurezza, igiene, salubrita’, risparmio energetico degli edifici e degli impianti in esso installati.
Viene rilasciato dallo “sportello unico dell’edilizia” del Comune in caso di:
- nuove costruzioni;
- ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
- interventi sugli edifici esistenti che possono influire sulle loro condizioni di sicurezza, igieniche, salubrita’, risparmio energetico.
Chi ha presentato la DIA o richiesto il permesso di costruire deve chiedere anche il rilascio di questo certificato, quando questo e’ necessario, allegando alla domanda determinati documenti (richiesta di accatastamento, dichiarazione di conformita’ dell’opera al progetto approvato, anche in ordine della prosciugatura dei muri e della salubrita’ degli ambienti, dichiarazione dell’installatore degli impianti inerente la conformita’ degli stessi alle prescrizioni di legge).
Cio’ entro 15gg dall’ultimazione dei lavori, rivolgendosi appunto allo sportello unico dell’edilizia. Viene nominato il responsabile del procedimento (a cui ci si puo’ poi rivolgere per ogni informazione sulla pratica), e il certificato viene emesso nei successivi 30 gg.
Decorso inutilmente questo termine l’agibilita’ si intende data solo se sia stato rilasciato un parere positivo dall’ASL. In caso contrario, quindi se questo parere e’ sostituito da autodichiarazioni, l’agibilita’ si intende data se decorrono in silenzio 60gg dalla domanda.
Detti termini possono essere sospesi dall’ufficio nel caso venga richiesta documentazione integrativa, fino alla ricezione di questa.
La mancata presentazione della domanda comporta l’applicabilita’ di una sanzione variabile da 77 a 464 euro.
Il riferimento per ottenere informazioni e modulistica e’ il sito del Comune o l’ufficio competente (lo sportello unico dell’edilizia).
UN DISCORSO A PARTE: LE AGEVOLAZIONI FISCALI
Ad oggi per gran parte delle ristrutturazioni edilizie esistono dei benefici fiscali applicabili in sede di dichiarazione dei redditi. Essi sono:
- detrazione del 36% sulle spese sostenute per la ristrutturazione della casa, con tetto massimo di 48.000 euro per unita’ immobiliare: clicca qui
- detrazioni del 55% per interventi che portano ad un risparmio energetico, con tetti variabili a seconda del tipo di lavori:clicca qui
Stanti tali detrazioni e gli adempimenti ad esse collegate (comunicazione all’Agenzia delle entrate e/o all’ENEA, etc.) rimangono obbligatori -e a parte- gli adempimenti trattati in questa scheda (presentazione della DIA od ottenimento del permesso di costruire).
Anzi, la legge dice chiaramente che gli interventi che risultano difformi alla DIA o al permesso di costruire o che sono realizzati in assenza di tali titoli (quando questi sono obbligatori, ovviamente) NON beneficiano di detrazioni fiscali di alcun tipo ne’ di contributi statali. Nel caso in cui le detrazioni siano state gia’ effettuate l’Agenzia delle entrate potra’ quindi provvedere al loro recupero coattivo.
“PIANO CASA”: cambiamenti in vista?
Il cosiddetto “piano casa” nazionale, del quale da tempo ci parlano i media, ancora non esiste.
Ad oggi infatti e’ ancora “impantanata” la bozza di decreto legge che il Governo avrebbe dovuto approvare gia’ da tempo secondo gli accordi presi con le Regioni alla fine di Marzo 2009. E’ invece apparso un nuovo disegno di legge (attualmente all’esame della commissione ambiente della Camera) che sembra sostituire questo decreto, riprendendone in parte il contenuto.
Le Regioni, da parte loro, hanno invece gia’ cominciato a legiferare.
Il succo del piano casa, e delle leggi regionali (che possono pero’ discostarvisi), e’ la possibilita’ di ampliare gli edifici residenziali (mono e bifamiliari di non oltre 1000 mq) fino ad un massimo del 20%, soglia alzata al 35% nel caso di di demolizione e ricostruzione totale. Cio’ a patto di riqualificare energeticamente l’edificio in modo da abbassare -sotto determinati parametri- il fabbisogno energetico dello stesso.
Il decreto -o la legge che lo sostituira’- dovrebbe prevedere, in tale ottica, la modifica dell’art.6 del testo unico dell’edilizia,ovvero l’ampliamento delle attivita’ ad edilizia libera per le quali non e’ necessaria alcuna comunicazione preventiva (DIA) ne’ permesso di costruire, tra le quali risulterebbero alcuni interventi di manutenzione straordinaria comprese le modifiche interne che non comportino aumento di volumetria o di unita’ immobiliari.
Da parte loro, le Regioni che hanno fin’ora legiferato (tra cui Toscana, Umbria, Emilia Romagna, Lombardia, etc.) gia’ prevedono che le opere di ampliamento possano essere eseguite con semplice DIA, al posto della concessione edilizia.
Ricordiamo che le disposizioni a cui rifarsi sono quelle locali (anche perche’ quelle nazionali latitano), quindi e’ indispensabile verificare se la propria Regione abbia legiferato e come.
RIFERIMENTI NORMATIVI
Testo Unico dell’Edilizia, D.P.R. 380/2001, cosi’ come modificato dal d.lgs.301/02 emesso a seguito delle disposizioni della legge delega 443/2001
Ha collaborato Barbara Vallini
Studio Gortan – Partita I.V.A. 00884510322